“Suku bunga hipotek yang terus-menerus tinggi dapat terus melemahkan permintaan investasi residensial di Hong Kong, khususnya untuk apartemen kecil,” kata Patrick Wong, analis properti di Bloomberg Intelligence kepada Post. “Hal ini mungkin mendorong pengembang besar untuk memotong harga guna menjual inventaris mereka. Pengembang dapat mengalami melemahnya permintaan untuk unit perumahan massal, berdasarkan analisis regresi indeks harga dan data hasil sewa kami, karena imbal hasil Treasury AS 10-tahun jauh lebih tinggi daripada hasil sewa.”
Bank sentral AS belum selesai menaikkan suku bunga dan seiring dengan kenaikan biaya hipotek, investor akan mencari opsi yang lebih menguntungkan seperti deposito, menurut Joseph Tsang, ketua kantor JLL Hong Kong.
“Jika Anda sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi, Anda mungkin menghadapi keputusan antara membeli apartemen untuk mendapatkan pendapatan sewa atau menyimpan uang Anda di rekening bank untuk mendapatkan pendapatan bunga. Ketika pendapatan sewa dari sebuah rumah susun lebih rendah dari pendapatan bunga yang diperoleh dari jumlah uang yang sama di rekening bank, opsi mana yang akan Anda pilih?” kata Tsang.
Menyusul kenaikan suku bunga terakhir, pemberi pinjaman besar di Hong Kong menawarkan deposito berjangka tiga bulan dalam dolar HK dengan bunga lebih dari 4 persen per tahun. Namun hasil bersih tahunan dari investasi properti kurang dari 2 persen, menurut Tsang.
Secara historis, investor properti merupakan mayoritas pembeli di pasar, khususnya pasar perumahan primer, sehingga mengurangi permintaan dari pemilik-penghuni. Akibatnya, prospek pemulihan pasar sangat terkait dengan partisipasi mereka, menurut Tsang.
“Investor properti diperkirakan mencakup lebih dari 50 persen pembeli apartemen baru yang masing-masing bernilai HK$10 juta atau lebih. Tanpa keterlibatan aktif mereka, penjualan akan melambat,” kata Tsang.
10:57
Boom, Bust, dan Pinjam: Apakah pasar perumahan di Tiongkok merosot?
Boom, Bust, dan Pinjam: Apakah pasar perumahan di Tiongkok merosot?
Biaya melonjak dan hal ini sangat merugikan mereka yang membeli untuk disewakan.
Investor yang meminjam untuk membeli aset menyadari bahwa imbal hasil tidak cukup untuk menutupi biaya manajemen dan pengeluaran lainnya sehingga mengurangi leverage, kata Thomas Chak, Co-Head of Capital Markets & Investment Services di Colliers Hong Kong.
Karena alasan inilah populasi investor properti menyusut, kata para analis.
Data Departemen Pendapatan Dalam Negeri menunjukkan bahwa pada bulan Juni, pembeli non-lokal hanya menyumbang 1,5 persen dari total transaksi pasar primer dan sekunder. Penelitian dari bank investasi Citigroup menunjukkan bahwa mereka menyumbang rata-rata 5,2 persen dari transaksi pada periode sebelum Covid.
Barometer lain untuk investasi properti – pembelian rumah kedua oleh penduduk lokal Hong Kong – juga menunjukkan tren menurun. Volume transaksi turun menjadi 81 di bulan Juni, dibandingkan 168 di bulan Maret, menurut Departemen Pendapatan Dalam Negeri. 81 kesepakatan tersebut mewakili 1,7 persen dari total volume, turun dari rata-rata 6,1 persen pada tahun-tahun sebelum Covid.
“Lingkungan suku bunga tinggi saat ini sangat membebani pasar perumahan. Kita tidak boleh hanya fokus pada berapa banyak lagi pembayaran hipotek yang harus dibayar oleh pemilik rumah, dampak negatifnya jauh lebih besar,” kata Tsang. Dia mengatakan harga rumah akan turun lagi sebesar 5 persen pada semester kedua karena bank sentral AS mengindikasikan ada sedikit kemungkinan penurunan suku bunga tahun ini.
Suasana pasar bisa berubah tahun depan ketika tingkat suku bunga menjadi lebih ringan. Hal ini akan menarik lebih banyak investor properti residensial dan non-perumahan untuk berinvestasi kembali di pasar real estat, menurut Martin Wong, kepala penelitian dan konsultasi Knight Frank di Greater China.
“Pasar perumahan dan pengembang lebih sensitif terhadap suku bunga jangka pendek,” kata analis Jefferies, Sam Wong dalam sebuah catatan. “Suku bunga hipotek kemungkinan akan tetap tinggi pada semester kedua 2023, yang dapat membatasi kenaikan harga rumah di HK dan harga saham pengembang. Sementara itu, tuan tanah bisa mendapatkan keuntungan dari ekspektasi normalisasi tarif mulai tahun 2024 dan seterusnya. Properti investasi adalah aset jangka panjang dan karenanya lebih sensitif terhadap suku bunga jangka panjang.”