Country Garden Holdings menjadi pengembang properti Tiongkok terbaru yang menghadapi kemarahan investor, karena keraguan terhadap kemampuan pembayaran utangnya menyebabkan saham dan obligasinya anjlok pada hari Jumat bahkan setelah perusahaan tersebut mendapat persetujuan dari lembaga keuangan untuk membiayai kembali sebagian fasilitas pinjamannya.

Obligasi luar negeri yang jatuh tempo pada bulan Juli 2026 turun 8 persen menjadi 21,4 sen AS, melengkapi penurunan sebesar 21 persen pada minggu ini, sementara obligasi yuan yang jatuh tempo pada bulan November anjlok sebanyak 32 persen menjadi 50 yuan, sehingga memicu penghentian perdagangan. Saham Country Garden anjlok sebanyak 6,2 persen menjadi HK$1,37 di Hong Kong, terendah dalam delapan bulan.

Semalam, perusahaan menandatangani kesepakatan fasilitas pinjaman berjangka dual tranche senilai HK$3,58 miliar (US$458 juta) dan US$388,66 juta untuk jangka waktu 36 bulan.

“Kami memperingatkan bahwa ada beberapa risiko yang masih dihadapi perusahaan, yaitu likuiditas yang tidak memadai, eksposur yang besar ke kota-kota tingkat rendah, dan jaminan yang diberikan kepada perusahaan asosiasi dan usaha patungan,” kata Sandra Chow dari firma riset CreditSights dalam sebuah catatan. “Mengingat posisi likuiditasnya yang tidak memadai, ditambah dengan fakta bahwa perolehan penjualan terkontrak yang memadai masih penting bagi likuiditas pengembang mana pun, likuiditas (Country Garden) mungkin akan mengalami tekanan yang lebih besar, setidaknya dalam waktu dekat.”

Perusahaan mengatakan penjualan kontraknya merosot 54 persen dari tahun sebelumnya menjadi 16 miliar yuan (US$2,3 miliar) bulan lalu dan melaporkan penurunan penjualan semester pertama sebesar 30 persen menjadi 129 miliar yuan.

“Penandatanganan pinjaman ini melegakan namun likuiditas di perusahaan masih sangat ketat dan prospek penjualan masih menantang,” kata Chow.

Penurunan penjualan rumah sebesar dua digit di Country Garden mungkin akan berlanjut hingga paruh kedua, karena berkurangnya permintaan di kota-kota kecil, menurut Bloomberg Intelligence.

“Risiko baru dari perlambatan penjualan perumahan mengancam untuk memperkuat krisis likuiditas yang sudah membingungkan para pengembang Tiongkok, terutama Country Garden dan Agile, dengan eksposur mereka yang sangat besar ke kota-kota kecil yang dilanda oleh permintaan yang lemah dan harga yang lesu,” kata Bloomberg Intelligence dalam sebuah catatan penelitian minggu ini. . “Sekitar 80 persen lahan Country Garden terletak di lokasi yang rawan bencana.”

Selain jatuh tempo utang yang akan datang, analis di CreditSights juga menyoroti besarnya jumlah jaminan yang diberikan pengembang untuk pinjaman perusahaan asosiasi dan usaha patungan tertentu, dengan total 24,2 miliar yuan pada 31 Desember 2022 yang tidak muncul di neraca pengembang.

“Kurangnya pengungkapan seputar identitas perusahaan asosiasi/usaha patungan serta rincian pinjaman menjadikan jaminan ini berpotensi menjadi sumber tekanan bagi pengembang mana pun, terutama jika likuiditasnya sudah tidak mencukupi. Penegakan jaminan ini berpotensi memperluas likuiditasnya lebih jauh lagi,” kata catatan CreditSights.

Aksi jual obligasi dan saham Country Garden merupakan cerminan meningkatnya kekhawatiran investor terhadap kekuatan finansial sektor properti Tiongkok yang sedang berjuang menghadapi krisis likuiditas setelah penjualan rumah memburuk dalam beberapa bulan terakhir. Sino-Ocean Group Holdings yang didukung negara telah gagal membayar utang sebesar US$500 juta bulan ini dan peringkat Dalian Wanda Commercial Management Group telah diturunkan oleh S&P Global dan Fitch Ratings yang menandakan tekanan finansial pada perusahaan tersebut.

Country Garden, yang 53 persen sahamnya dikendalikan oleh pengusaha Tiongkok Yang Huiyan, akan menghadapi ujian kekuatan keuangannya dengan obligasi senilai 15,2 miliar yuan yang akan jatuh tempo antara Agustus dan Desember. Pengembang juga perlu membayar utang sebesar US$1 miliar yang jatuh tempo pada Januari 2024 dan US$550 juta pada bulan April.

County Garden dapat memanfaatkan pendanaan ekuitas untuk mengatasi tekanan likuiditas karena mereka memenuhi syarat untuk penempatan 20 persen sahamnya yang disetujui oleh pemegang saham pada bulan Mei, yang akan memungkinkan perusahaan untuk mengumpulkan sekitar HK$8 miliar, Bloomberg Intelligence mengatakan dalam catatannya. Pilihan lainnya adalah Yang, yang juga merupakan ketua Country Garden Services Holdings, menjual maksimal 6,12 persen saham di unit manajemen properti untuk mendanai pengembang dalam bentuk pinjaman, menurut Bloomberg Intelligence. Hal ini dapat menghasilkan sekitar US$200 juta untuk Yang.

Tiongkok sejauh ini menghindari stimulus yang signifikan terhadap pasar properti dalam perubahan kebijakannya untuk mengejar pertumbuhan yang berkelanjutan dan berkualitas tinggi, bahkan ketika perekonomian berisiko melambat setelah pemulihan singkat yang dipicu oleh penghapusan pembatasan selama tiga tahun akibat Covid-19.