Harga sewa rumah di Singapura menyamai harga di Hong Kong seiring dengan perbedaan nasib pusat-pusat bisnis saingannya

Pada satu titik – pada kuartal pertama tahun ini – kesenjangan tersebut menyempit menjadi 6 persen dengan harga sewa di Singapura sekitar US$3,78 per kaki persegi, hampir menyamai harga sewa di Hong Kong yang sebesar US$4 per kaki persegi.

Proyek perumahan Riverfront Residences di Singapura, pada Minggu, 4 Juni 2023. Pemerintah kembali menegaskan pihaknya memperkirakan akan ada 40.000 penyelesaian rumah tahun ini – tertinggi dalam lima tahun terakhir – dan sekitar 100.000 pada tahun 2025. Foto: Bloomberg

“Sewa adalah fungsi dari permintaan dan penawaran,” kata Henry Chin, kepala global kepemimpinan pemikiran investor dan kepala penelitian, Asia-Pasifik untuk CBRE. “Kedua kota berada dalam tahap siklus real estat yang sangat berbeda. Singapura sedang meningkat dan mungkin mendekati puncaknya sementara Hong Kong berada di titik terbawah dalam siklus saat ini. Dengan dibukanya kembali perbatasan dengan negara-negara lain di dunia, kami memperkirakan harga sewa di Hong Kong akan pulih.”

Ada banyak sekali alasan mengapa harga sewa di Singapura dan Hong Kong hampir setara, kata para pakar industri. Pada tahun 2019, kapan Hongkong Ketika terjadi protes anti-pemerintah yang penuh kekerasan, diperkirakan modal sebesar US$4 miliar dipindahkan ke Singapura dari kota tersebut, menurut laporan Bloomberg.

Arus keluar ini terus berlanjut selama tiga tahun berikutnya ketika Hong Kong memberlakukan beberapa pembatasan Covid-19 yang paling ketat di dunia, sebuah faktor yang juga mempercepat gelombang emigrasi, baik oleh penduduk lokal maupun ekspatriat yang melakukan relokasi sementara atau permanen.

Tahun lalu, populasi Hong Kong turun 0,9 persen menjadi 7,33 juta dibandingkan tahun 2021, menurut data pemerintah yang dirilis pada bulan Februari. Ini adalah tahun ketiga berturut-turut penurunan populasi dan berkurangnya jumlah penyewa dan pembeli rumah berdampak pada pasar properti.

Sementara itu, stabilitas Singapura dan penanganan pandemi virus corona yang dipuji secara luas semakin memperkuat reputasi Singapura sebagai pusat bisnis utama.

Banyak pelaku bisnis dan profesional menganggap pembatasan pandemi di Hong Kong terlalu ketat sehingga mereka pindah ke Singapura, yang kemudian menyebabkan permintaan sewa lebih tinggi.

Pemilihan waktu yang bijaksana di Singapura dalam membuka kembali perekonomiannya pada akhir tahun 2022 merupakan “katalisator” bagi kembalinya pekerja internasional ke kota tersebut, dan permintaan terhadap properti sewaan semakin dipicu oleh kenaikan tarif bea materai secara berturut-turut yang membuat pembelian properti menjadi lebih mahal, menurut Knight Frank .

Untuk sisa tahun ini, harga sewa rumah di Hong Kong dan Singapura kemungkinan akan menghadapi tekanan yang meningkat, meskipun kenaikan harga sewa di Singapura dapat dimoderasi oleh pasokan properti yang lebih tinggi di tengah perlambatan perekonomian, menurut Ismail Gafoor, CEO PropNex Realty yang terdaftar di Bursa Efek Singapura. Dia memperkirakan sekitar 18.000 unit baru akan memasuki pasar properti, hampir dua kali lipat jumlahnya pada tahun 2022.

Namun, harga sewa setahun penuh diperkirakan akan meningkat sebesar 5 persen, kata Tricia Song, kepala penelitian untuk Singapura dan Asia Tenggara di CBRE.

“Untuk rumah pribadi, harga sewa pada dasarnya datar selama 10 tahun sebelum 2022 karena kelebihan pasokan dan pertumbuhan populasi yang biasa-biasa saja,” kata Song. “Dengan pasokan di masa depan yang kemungkinan berada di bawah rata-rata historis, pajak properti yang lebih tinggi, dan biaya penggantian yang lebih tinggi, harga sewa kemungkinan besar tidak akan turun kembali ke tingkat sebelum Covid.”

Analis lain memperkirakan kenaikan sewa yang lebih tinggi di Singapura.

“Kami memproyeksikan harga sewa akan tumbuh dengan kecepatan 10 hingga 12 persen untuk keseluruhan tahun 2023, relatif lebih lambat dibandingkan dengan tahun 2022 di mana harga sewa tempat tinggal secara keseluruhan tumbuh hampir 30 persen sepanjang tahun,” kata Gafoor dari PropNex.

Sementara itu, permintaan properti sewaan di Hong Kong diperkirakan akan terus berlanjut karena kenaikan suku bunga dan persyaratan uang muka yang lebih tinggi membuat pembelian langsung menjadi mahal.

“Jumlah uang muka yang relatif besar mendorong lebih banyak ekspatriat muda untuk memilih opsi perumahan sewa,” kata Rosanna Tang, direktur eksekutif dan kepala penelitian di Cushman dan Wakefield di Hong Kong. “Mengingat kondisi kenaikan suku bunga ditambah dengan prospek ekonomi global yang tidak menentu, calon pembeli rumah mungkin memilih untuk tidak melakukan apa-apa dan untuk sementara mencari properti sewaan.”

Harga sewa diperkirakan akan meningkat sebesar 5 hingga 8 persen pada tahun ini, didorong oleh permintaan perumahan dari talenta asing dan pelajar non-lokal yang pindah ke kota tersebut, kata Tang.