Investor Tiongkok berjuang untuk mempertahankan properti di luar negeri karena melonjaknya suku bunga, lemahnya perekonomian dalam negeri membuat hipotek tidak terjangkau

Dinamika ini tampaknya terjadi pada sejumlah pemilik rumah asal Tiongkok di Australia, di mana bank sentral telah menaikkan suku bunga sebanyak 13 kali sejak tahun 2022.

10:45

Investor Tiongkok melepas properti di luar negeri

Di populer Sidney di pinggiran Bondi, yang terkenal dengan pantainya yang terkenal, seorang penduduk Beijing telah membeli apartemen dua kamar tidur seharga A$1,3 juta (US$848.000) pada tahun 2015, menurut Peter Li, manajer umum Plus Agency, sebuah perusahaan properti dengan nilai lebih dari A$200 juta dalam penjualan tahunan. Baru-baru ini mereka terpaksa menjualnya – dengan kerugian yang signifikan jika biaya pekerjaan renovasi diperhitungkan.

“Jadi mereka membeli properti dan mengambil hipotek, tapi properti itu di luar rencana dan mereka (kemudian) menemukan beberapa cacat, dan kemudian terjadi Covid,” kata Li. “Mereka ingin menyewakan properti itu tetapi mereka harus memperbaikinya terlebih dahulu. Mereka mulai melakukan hal itu, namun pada tahun 2023 mereka menyadari bahwa mereka kehabisan uang untuk mendanai proyek tersebut.”

Setelah rekening bank mereka di Australia habis pada awal tahun lalu, bank tersebut menetapkan batas waktu untuk menjual properti mereka pada bulan ini.

“Harga pembelian ditambah biaya (perbaikan) berarti mereka membutuhkan A$1,7 juta hingga A$1,8 juta (untuk mencapai titik impas),” kata Li.

Baru minggu lalu, mereka sepakat untuk melepaskan properti itu seharga A$1,4 juta.

Li mengatakan, ada beberapa faktor tambahan suku bunga tinggi yang menyebabkan “kasus ekstrim” ini.

Sejak tahun 2017, bank-bank Australia dilarang memberikan pinjaman kepada peminjam asing sehingga pembeli dalam hal ini harus mengambil sumber dana dari bank tersebut. Cina untuk memenuhi pembayaran mereka.

Namun hal ini tidak boleh dilakukan karena Beijing memiliki kontrol modal yang ketat untuk mencegah warganya memindahkan uang tunai secara bebas ke luar negeri. Sejak tahun 2016, pemerintah telah memperketat upayanya untuk membendung aliran mata uang lintas batas negara, dengan memberlakukan batasan tahunan sebesar US$50.000 bagi warga Tiongkok yang ingin membeli mata uang asing.

Investor Tiongkok lainnya yang tinggal dekat Shanghai mengambil hipotek untuk membeli rumah senilai A$600.000 di Chiswick, pinggiran kota Sydney lainnya, pada tahun 2009.

Unit tersebut memiliki penyewa, namun investor mengantisipasi bahwa ia tidak akan mampu menaikkan harga sewa dalam jumlah yang cukup untuk mengimbangi suku bunga, kata Li.

Pada akhir tahun lalu dia memilih untuk menjual properti itu seharga A$940.000.

“Dia bilang dia lebih memilih mempersiapkan diri lebih awal daripada mulai mendapat pemberitahuan dari bank,” kata Li.

Pertumbuhan yang lamban di negara dengan ekonomi terbesar kedua di dunia – yang tahun lalu merupakan pertumbuhan terkecil dalam tiga dekade di luar pandemi virus corona, sebesar 5,2 persen – menambah beban pemilik properti di luar negeri, kata Li.

Secara tradisional, segmen properti di Tiongkok menciptakan kekayaan bagi warganya, namun kemerosotan yang terjadi saat ini mempunyai dampak sebaliknya.

Krisis properti di dalam negeri telah menggoyahkan kepercayaan masyarakat, mengurangi belanja rumah karena para pengembang kesulitan membayar utangnya dan menyelesaikan proyek perumahan tepat waktu.

Pada bulan Desember, harga rumah baru di 70 kota menengah dan besar turun 0,4 persen bulan ke bulan setelah penurunan 0,3 persen pada bulan November, menurut data resmi. Ini merupakan penurunan bulanan paling tajam pada harga rumah baru sejak Februari 2015.

Nilai investasi real estat turun 9,6 persen menjadi 11,09 triliun yuan (US$1,5 triliun) tahun lalu, hampir sama dengan penurunan pada tahun 2022.

Beberapa pasar luar negeri telah mengalami penurunan drastis dalam jumlah pembeli rumah di Tiongkok karena kenaikan suku bunga dan krisis ekonomi di dalam negeri telah membuat pembelian properti dengan leverage menjadi kurang terjangkau.

Di Singapura, misalnya, hanya 160 investor Tiongkok yang membeli properti pada tahun lalu, jumlah terendah sejak 2008, menurut PropNex Realty. Negara kota ini, yang mengelola kebijakan moneternya melalui rentang nilai tukar, memulai serangkaian pengetatan kebijakan pada bulan Oktober 2021.

Tren ini diperburuk oleh kenaikan bea materai yang dibayarkan oleh pembeli asing di Singapura baru-baru ini, menurut Alan Cheong, direktur eksekutif, penelitian dan konsultasi di Savills.

“Aktivitas Tiongkok telah dikurangi hingga hampir tidak terdengar,” kata Cheong.