Data ULI menunjukkan bahwa investor dari negara-negara Barat telah menginvestasikan sebanyak US$37,87 miliar di real estat Asia-Pasifik pada kuartal kedua tahun 2022, dibandingkan dengan investasi regional sebesar US$21,93 miliar.

Tren tersebut dikuatkan oleh data JLL, yang menunjukkan proporsi investasi dana Barat di real estat Asia-Pasifik telah menyusut dari 16,9 persen pada tahun 2019 menjadi 9,9 persen pada tiga kuartal pertama tahun ini.

“Dinamika yang terjadi di sini lebih disebabkan oleh kurangnya pembelian dana global,” kata Alan Beebe, CEO ULI Asia-Pasifik. “Investor regional lebih percaya pada perekonomian regional, sementara investor global cenderung kembali ke yurisdiksi asal mereka pada saat terjadi tekanan.”

Kenaikan suku bunga telah membuat investor lebih menghindari risiko, katanya.

Sebagian besar bank sentral, termasuk Federal Reserve AS dan Bank Sentral Eropa, baru-baru ini menghentikan kenaikan suku bunga, namun mereka masih cenderung mempertahankan kebijakan moneter ketat setidaknya pada awal tahun depan untuk mencegah harga konsumen kembali memanas.

Jepang, yang berada di peringkat ke-4, menginvestasikan US$2,2 miliar di real estat Asia-Pasifik dalam sembilan bulan hingga September, dua kali lipat dari nilai tertinggi dalam sejarah sebelumnya yaitu US$1 miliar pada tahun 2018.

“Mereka (investor global) juga tunduk pada persyaratan penyeimbangan kembali portofolio,” kata Beebe. “’Efek penyebut’ akan mewajibkan dana yang memiliki alokasi khusus pada real estat, katakanlah 15 persen, untuk berhenti membeli atau bahkan menjual aset real estat jika turunnya nilai kelas aset lain dalam portofolio mereka, seperti obligasi, menyebabkan real estat terpuruk. menjadi bagian yang sangat besar dari nilai kepemilikan mereka secara keseluruhan.

“Mereka sekarang memiliki ambang pengembalian yang lebih tinggi – karena suku bunga yang lebih tinggi – untuk jenis aset perkantoran dan ritel berskala besar yang biasanya mereka sukai.”

Tahun depan, pola investasi kemungkinan akan meniru tahun 2023 di tengah masih adanya ketidakpastian dalam perekonomian global, kata Beebe.

“Banyak investor menunggu situasi lain melemah sehubungan dengan potensi resesi global sebelum mereka merasa nyaman untuk mengerahkan lebih banyak modal,” katanya.

Namun dalam jangka panjang, modal Barat kemungkinan akan menemukan jalan kembali ke kawasan ini, namun sementara itu para pengelola dana global hanya fokus pada aset-aset di Jepang mengingat tingkat suku bunga yang sangat rendah di negara dengan perekonomian terbesar ketiga di dunia tersebut.

“Kemungkinan akan ada pengembalian ke mean,” katanya.

Di sisi lain, Tiongkok dan Hong Kong harus menghadapi masalah geopolitik, sebuah faktor yang kemungkinan besar akan sangat membebani pilihan investor, tambah Beebe.

Investasi properti komersial di Asia-Pasifik anjlok pada kuartal ketiga: JLL

Sementara itu, antisipasi pelonggaran kebijakan moneter menjelang akhir tahun 2024 akan meningkatkan aktivitas dana global di kawasan ini, kata para analis.

“Pasar modal Asia-Pasifik siap untuk bangkit kembali aktivitasnya pada kuartal mendatang,” kata Christine Li, kepala penelitian Asia-Pasifik di Knight Frank.

“Meskipun penurunan suku bunga diperkirakan akan memberikan optimisme pada pasar yang saat ini stagnan, investor akan mengevaluasi dengan cermat apakah ekspektasi ini sudah sepenuhnya tercermin dalam harga saat ini, yang menandakan waktu yang tepat untuk masuk kembali ke pasar.”

Namun, investor masih cenderung selektif dalam menentukan di mana mereka akan menanamkan modalnya, kata Pamela Ambler, kepala intelijen investor dan strategi untuk Asia-Pasifik di JLL.

“Investor dapat terus melakukan diversifikasi secara geografis untuk meminimalkan risiko konsentrasi akibat geopolitik,” katanya.

“Geografis yang stabil, seperti Jepang dan Australia, serta pasar negara berkembang, seperti India dan Vietnam, dapat memperoleh manfaat dari tren pengurangan risiko yang dominan.”