Dampak ganda dari krisis properti yang semakin parah di Tiongkok dan kemerosotan pasar saham telah memakan korban – yaitu dana perwalian investasi real estat.

Tidak lagi. Indeks CSI yang terdiri dari 28 perwalian telah kehilangan 31 persen tahun ini, kinerjanya di bawah indeks acuan CSI 300 sebesar 18 poin persentase. Semua kecuali tiga REIT yang terdaftar diperdagangkan di bawah harga debutnya, menurut data yang dikumpulkan oleh Bloomberg.

Beberapa yang paling terkena dampaknya adalah Fullgoal Capital Water Close-end Infrastructure Fund – yang terkait dengan proyek pengolahan air limbah di provinsi Anhui bagian timur – yang mengalami penurunan dalam satu hari saja selama sebulan terakhir. Dana Infrastruktur Close-end Zona Industri Zhongguancun Utama CCB, yang menyewakan lahan di Beijing, telah turun hampir 50 persen tahun ini.

Reit dengan ciri khas Tiongkok: apa artinya bagi investor?

“Kinerja REIT bergantung pada fundamental sektor terkait, yang sebagian besar terkait dengan ekonomi makro,” kata Fu Lichun, salah satu pendiri Beijing Yuntai Capital. “Harga mereka turun ke posisi terendah di tengah buruknya sentimen pasar saham. Fakta bahwa aset-aset tersebut merupakan kelas aset yang cukup baru tidak membuat mereka terbebas dari pelemahan.”

Tiongkok telah bereksperimen dengan REITs untuk memanfaatkan pasar ekuitas terbesar kedua di dunia untuk membiayai proyek-proyek yang seharusnya didanai oleh pemerintah daerah. Daya tarik pembayaran pendapatan tahunan dari proyek-proyek operasional, dan potensi keuntungan pasar saham, telah menarik investor ritel pada bulan-bulan awal peluncurannya.

Skema Reit yang diperluas di Tiongkok untuk memudahkan pendanaan di pasar properti komersial

Jika berhasil, hal ini akan menjadi win-win solution bagi investor individu dan pemerintah daerah dengan memberikan akses yang terjangkau terhadap proyek-proyek infrastruktur raksasa Tiongkok, sekaligus mengurangi beban utang bagi pemerintah daerah.

Namun penurunan pasar properti yang belum pernah terjadi sebelumnya, lemahnya permintaan sewa di tengah lesunya perekonomian, dan penurunan harga saham yang tiada henti telah membuat REITs mengalami kekalahan. Sekitar setengah dari dana perwalian tersebut terkait dengan kinerja pasar properti saat mereka menyewakan tanah, ruang kantor, atau apartemen. Sisanya sebagian besar berinvestasi pada infrastruktur seperti jalan dan fasilitas lingkungan.

Pada bulan September, Zhongguancun Fund memperingatkan kelesuan ruang sewa kantor di Beijing di tengah perlambatan ekonomi, mengantisipasi tingkat kekosongan yang lebih tinggi dan penurunan harga. Dana Infrastruktur Close-end Taman Everbright HuaAn Zhangjiang Everbright pada bulan Oktober menyatakan bahwa salah satu penyewa utamanya telah membatalkan sewa, sehingga menyebabkan penurunan tingkat hunian salah satu propertinya sebesar 39 poin persentase dibandingkan tahun lalu.

Apakah Evergrande terlalu besar untuk gagal?

Dorongan kebijakan untuk kelas aset terus berlanjut meskipun harga saham anjlok. Rancangan pedoman yang dikeluarkan awal bulan ini memungkinkan dana pensiun nasional untuk memasukkan dana perwalian tersebut ke dalam portofolio. Meskipun kinerja yang buruk telah meningkatkan kesadaran akan risiko yang ada, beberapa analis percaya bahwa penurunan tersebut telah menghasilkan kesepakatan yang lebih baik.

Valuasi REIT menjadi menarik, dan menjadi jelas bahwa ada perbedaan besar antara berbagai trust dalam paparan mereka terhadap dampak siklus, tulis analis Citic Securities termasuk Ming Ming bulan lalu dalam catatan prospek tahun 2024. “Kami melihat peluang untuk melakukan bargain hunter dalam jangka pendek, dan merekomendasikan lembaga perumahan, energi, dan perlindungan lingkungan yang terjangkau.”