“Saat membeli apartemen baru, peran agen properti sebagian besar adalah menawarkan potongan harga,” kata Sung. “Saya berbicara dengan agen dari berbagai agen (properti) dan memilih salah satu yang menawarkan (rabat) tertinggi.”

Tingginya potongan harga yang ditawarkan oleh agen menunjukkan dampak dari tren penurunan yang terus berlanjut di sektor properti kota.

Pasar primer mencatat 362 transaksi pada bulan Oktober, melonjak 32 persen dibandingkan dengan 274 transaksi pada bulan September, yang merupakan total bulanan terendah tahun ini. Namun angka pada bulan Oktober masih jauh di bawah 2.100 transaksi yang tercatat pada bulan Maret, menurut Midland Realty.

Midland dan Centaline terlibat dalam hampir 90 persen seluruh transaksi properti di Hong Kong, pasar real estat termahal di dunia.

“Agen properti sangat kompetitif, sehingga mereka cenderung menggunakan potongan harga komisi yang tinggi sebagai sarana untuk menjaring lebih banyak bisnis,” kata Kelvin Wong Siu-kei, direktur Lab Real Estat di Universitas Hong Kong.

Terdapat 40.013 agen properti di Hong Kong pada 31 Oktober, menurut Otoritas Agen Properti.

“Pasar saat ini sangat sulit karena volume transaksi dan harga menurun,” kata Victoria Allan, pendiri dan direktur pelaksana agen properti mewah Habitat Property. “Komisi agensi juga turun.”

Allan mengindikasikan bahwa agensi seperti Centaline dan Midland, yang memiliki ratusan kantor dan ribuan karyawan, mungkin sedang berusaha meningkatkan komisi mereka.

Midland Realty menghadapi tuntutan hukum di Hong Kong atas dugaan penetapan komisi penjualan

Komisi tersebut menuduh Midland dan dua anak perusahaannya mengarahkan agen untuk mengenakan tingkat komisi bersih minimum sebesar 2 persen untuk properti residensial bekas mulai tanggal 1 Januari. Tingkat komisi bersih adalah apa yang dibayarkan pengembang properti kepada agen real estat setelah dikurangi pengeluaran mereka. seperti rabat.

Badan pengawas tersebut mengatakan Midland telah berkonspirasi dengan saingan beratnya Centaline dan anak perusahaannya Ricacorp Properties, yang diberikan keringanan hukuman sebagai imbalan atas “bekerja sama penuh” dalam penyelidikan dan “memberikan bantuan besar”.

Regulator mengatakan menetapkan atau membatasi tarif secara efektif mengubah harga akhir properti dan melanggar Undang-undang Persaingan Usaha.

Kasus tersebut, menurut Wong dari Real Estate Lab, juga menyoroti sistem rabat yang digunakan oleh agen properti untuk melakukan transaksi tanah.

Pengembang Hong Kong mendukung Midland Realty meskipun ada skandal penetapan komisi

Sistem rabat, menurut berbagai pakar industri, secara bertahap berkembang dan menjadi praktik yang mapan pada tahun 2013, ketika Undang-undang Properti Perumahan (Penjualan Tangan Pertama) (Cap 621) mulai berlaku pada tanggal 29 April tahun itu.

Peraturan tersebut mengatur penjualan properti hunian tangan pertama, yang belum selesai dan telah selesai, menurut Otoritas Penjualan Properti Hunian Tangan Pertama. Peraturan ini menetapkan persyaratan rinci yang harus dipatuhi oleh vendor properti perumahan bekas, sehubungan dengan brosur penjualan, daftar harga, pengungkapan informasi transaksi, dan pengaturan penjualan.

Daftar harga peluncuran proyek baru, misalnya, harus tersedia setidaknya tiga hari sebelum tanggal penjualan. Setiap perubahan dalam harga yang tercantum pada properti tempat tinggal tertentu harus tercermin dalam revisi daftar tersebut, sesuai dengan peraturan.

Namun para ahli meminta peraturan tersebut ditinjau ulang, termasuk peraturan mengenai daftar harga.

“Rabat berfungsi sebagai alat penyesuaian harga bagi pengembang berdasarkan peraturan (yang ada),” kata Joseph Tsang, ketua perusahaan jasa real estate JLL Hong Kong. “Dan hal ini selalu terjadi bahkan ketika pasar (properti) sedang berada pada puncaknya.”

Ketika sentimen di pasar properti bagus, pengembang menciptakan rekor harga tinggi per kaki persegi sehingga beberapa unit dapat dipasarkan di kemudian hari dan dijual dengan harga lebih tinggi, menurut Tsang. Dengan begitu, agen dapat menerima biaya komisi yang lebih tinggi, sehingga memberi mereka fleksibilitas untuk memberikan potongan harga kepada pembeli rumah.

Ketika sentimen pasar sedang hangat-hangatnya, Tsang mengatakan pengembang biasanya enggan menurunkan harga mereka, yang akan tercermin dalam daftar harga properti. Dia mengindikasikan bahwa ini digunakan untuk mengukur tingkat rabat yang dapat ditawarkan agen kepada pembeli rumah.

Harga rumah di Hong Kong akan turun 10 persen pada tahun 2024, perkiraan UBS

Sebelum tahun 2013, praktik umum di pasar adalah calon pembeli rumah menegosiasikan harga properti secara langsung dengan pengembang, menurut Wong dari Real Estate Lab. Tidak ada persyaratan untuk merilis daftar harga, katanya.

Agen properti, menurut Wong, ibarat pelumas antara pengembang dan pembeli rumah. Dia mengatakan agen, berdasarkan peraturan saat ini, membantu pengembang menyesuaikan harga properti melalui potongan harga, karena pengembang dilarang menegosiasikan harga secara langsung dengan pembeli.

“Peraturan ini efektif dalam mengatur dan mengawasi kualitas properti, dan membuat informasi properti transparan,” kata Wong. “Tetapi sistem rabat juga mengganggu informasi pasar karena harga riil properti tidak dapat ditentukan (sepenuhnya), sehingga merugikan kepentingan pembeli.”