“Praktik sebelumnya diberlakukan pada akhir tahun 2000-an berdasarkan pedoman keberlanjutan yang dirumuskan oleh sekelompok akademisi dan perencana pemerintah tanpa pengalaman praktik,” kata Barry Lee Chi-hong, presiden Institution of Engineers Hong Kong. “Sudah waktunya untuk meninjau pedoman tersebut dan dampaknya terhadap industri dan produk akhir.”

Pasar perumahan yang paling tidak terjangkau di dunia dipenuhi dengan gedung pencakar langit yang padat, dan tempat parkir sering kali dibangun jauh di bawah tanah di bawah bangunan tempat tinggal. Alasan utamanya adalah peraturan pemerintah mengecualikan tempat parkir bawah tanah swasta agar tidak dihitung sebagai luas lantai kotor suatu bangunan (GFA).

Sebagai perbandingan, tempat parkir di lantai dasar hanya mendapat pengecualian sebesar 50 persen, sedangkan tempat parkir di lantai atas sepenuhnya diperhitungkan dalam GFA, menurut catatan praktik terbaru dari Departemen Bangunan.

“Jika tempat parkir mobil (non-bawah tanah) dihitung sebagai GFA, mengapa pengembang membangunnya?” kata Donald Choi Wun-hing, direktur eksekutif dan CEO Chinachem Group. “Saya lebih memilih membangun lahan parkir mobil (di atas tanah) dengan jumlah paling sedikit dan menggunakan GFA untuk membangun lebih banyak flat atau ruang komersial.”

Biaya asuransi yang lebih tinggi untuk Hong Kong setelah Saola, klaim kerusakan akibat hujan badai hitam

Semakin banyak suara yang mendesak pihak berwenang untuk meninjau kembali pedoman pengecualian tersebut, yang telah berlaku sejak bulan April 2011. Sebelumnya, tempat parkir mobil pribadi umumnya tidak termasuk dalam perhitungan GFA selama hal tersebut “diperuntukkan bagi penggunaan penghuni dan bonanya.” pengunjung yang setia”.

Aturan yang ada saat ini ditetapkan setelah adanya protes masyarakat atas dampak lingkungan dari tempat parkir di atas tanah, menurut para arsitek dan surveyor.

Sebelum tahun 2011, pengembang biasanya membangun blok hunian bertingkat tinggi di atas podium tempat parkir mobil bertingkat. Namun para kritikus berpendapat bahwa konstruksi besar-besaran ini menghalangi ventilasi dan sinar matahari, sehingga menciptakan “efek dinding” di ruang kota.

Pada bulan Juni 2010, Dewan Pembangunan Berkelanjutan, yang memberikan nasihat kepada pemerintah mengenai masalah lingkungan, mengusulkan untuk mengurangi tingkat konsesi GFA untuk tempat parkir mobil dan mempromosikan tempat parkir bawah tanah. Rencana tersebut segera diadopsi oleh pemerintah.

“Semua ide yang diadopsi meragukan,” kata Lee dari Institution of Engineers. “Tempat parkir bawah tanah mahal dalam hal dampak lingkungan dan tidak ramah lingkungan dengan kebutuhan energi yang sangat besar untuk penerangan dan ventilasi jangka panjang.”

Garasi parkir bawah tanah sangat mahal, menurut Vincent Ho Kui-yip, ketua panel kebijakan bangunan di Institut Surveyor Hong Kong. Ventilasi mekanis dan penerangan yang diperlukan di fasilitas ini menghabiskan banyak energi, katanya, seraya menambahkan bahwa jalur evakuasi bawah tanah juga rumit.

Dibandingkan dengan tempat parkir lainnya, pembangunan tempat parkir bawah tanah membutuhkan waktu sekitar 9 bulan hingga satu tahun lebih lama – sebuah perbedaan yang mencolok di kota yang persediaan perumahannya terbatas, tambah Ho.

Biaya pembangunan tempat parkir bawah tanah juga sekitar 30 hingga 50 persen lebih tinggi dibandingkan tempat parkir di atas tanah, menurut perkiraan beberapa pengembang dan arsitek. Semakin dalam basement, semakin mahal biaya pembangunannya.

“Ketika tempat parkir perumahan ini dijual kepada pemilik perorangan, pemeliharaan tempat parkir mobil akan relatif sulit di masa depan, karena tidak semua pemilik bersedia menanggung biaya pemeliharaannya,” kata Ho.

Dia mengatakan beberapa tempat parkir mobil “tua” yang dibangun lebih dari 30 hingga 40 tahun yang lalu berada dalam kondisi kumuh, dengan potensi risiko keselamatan.

Dengan semakin banyaknya pemilik mobil yang beralih ke kendaraan listrik, risiko kebakaran juga menjadi lebih besar. Hal ini terutama terjadi di tempat parkir bawah tanah, menurut Choi dari Chinachem.

Namun pihak lain mengatakan pengecualian GFA untuk tempat parkir bawah tanah memiliki beberapa manfaat.

“Kebijakan ini telah memulihkan kehidupan jalanan,” kata Freddie Hai Tuen Tai, ketua Dewan Urusan Lokal di Institut Arsitek Hong Kong. “Misalnya, masyarakat yang tinggal di Kai Tak dan lingkungan pemukiman baru di Tseung Kwan O dapat menikmati area terbuka dengan ventilasi perkotaan dan fasilitas yang nyaman.”

“Seperti inilah seharusnya lingkungan perkotaan: tidak ada bangunan besar atau blokade dengan podium yang dipenuhi mobil,” katanya. “Tetapi kita harus menerima konsekuensinya, yaitu tingginya biaya dan risiko pembangunan tempat parkir bawah tanah.”

Pemerintah saat ini sedang mempertimbangkan konsesi GFA untuk tempat parkir di lantai atas guna mendorong kembalinya beberapa tempat parkir di atas tanah, menurut beberapa orang yang mengetahui masalah tersebut, yang menolak disebutkan namanya karena mereka tidak berwenang untuk berbicara dengan media.

Hai meragukan kebijakan tersebut akan membawa perubahan besar, dan malah mendesak pemerintah untuk berpikir lebih besar mengenai masa depan mobilitas di Hong Kong.

“Yang lebih penting, dan apa yang dibutuhkan Hong Kong, adalah strategi transportasi pada tingkat kebijakan,” katanya. “Apakah pemerintah mendorong masyarakat untuk menggunakan transportasi umum, atau bepergian dengan kendaraan, menentukan desain jaringan dalam perencanaan kota.”