Pengembang asal Tiongkok, Country Garden Holdings, dinyatakan gagal bayar (default) pada obligasi dolar untuk pertama kalinya, hal ini menunjukkan bahwa perusahaan tersebut berada dalam kesulitan di tengah krisis utang properti yang lebih luas yang telah mengguncang perekonomian terbesar kedua di dunia tersebut.

Kegagalan Country Garden untuk membayar bunga atas surat utang tersebut dalam masa tenggang yang berakhir minggu lalu “merupakan peristiwa gagal bayar,” menurut pemberitahuan kepada pemegang wali amanat Citicorp International yang dilihat oleh Bloomberg News. Artinya, wali amanat harus menyatakan pokok dan bunga segera jatuh tempo jika pemegang paling sedikit 25 persen dari jumlah pokok keseluruhan surat utang yang beredar memintanya. Belum ada indikasi bahwa kreditor telah mengajukan tuntutan tersebut.

Pengembang tersebut, salah satu pengembang yang paling banyak berutang di dunia, tidak membayar bunga obligasi dolar sebesar US$15,4 juta pada akhir masa tenggang 30 hari setelah melewati batas waktu awal tanggal 17 September. Gagal bayar tampaknya tidak resmi setelah Country Garden memberi tahu Bloomberg News pekan lalu memperkirakan tidak akan mampu memenuhi seluruh kewajiban pembayaran luar negeri tepat waktu. Perusahaan ini kini kemungkinan sedang menuju salah satu restrukturisasi terbesar yang pernah dilakukan negara ini.

Juru bicara Citigroup menolak berkomentar mengenai pemberitahuan wali amanat kepada pemegang obligasi Country Garden. Pembangun tidak segera memberikan komentar ketika dihubungi pada hari Rabu.

Dipimpin oleh salah satu wanita terkaya di Tiongkok, Yang Huiyan, besarnya jumlah perusahaan yang membangun properti ini menjadikannya penting bagi perekonomian, karena pasar properti dan industri terkait menyumbang sekitar 20 persen dari produk domestik bruto. Gagal bayar ini terjadi ketika Presiden Tiongkok Xi Jinping meningkatkan dukungan pertumbuhan, mengeluarkan lebih banyak utang negara untuk belanja infrastruktur, meningkatkan rasio defisit anggaran dan bahkan melakukan kunjungan yang belum pernah terjadi sebelumnya ke bank sentral.

Hal yang sering kali merupakan awal dari restrukturisasi yang lebih luas, perusahaan baru-baru ini merekrut penasihat untuk meninjau struktur modalnya. Uang kertas dolarnya diindikasikan sekitar 5 sen, menunjukkan betapa sedikitnya harapan investor akan pulihnya uang, setelah beberapa di antaranya mendekati 80 sen pada bulan Juni. Sahamnya telah turun sekitar 74 persen tahun ini.

Krisis utang Country Garden memicu dorongan pembayaran credit default swaps

Deklarasi Citi mungkin menjadi kunci bagi pembeli credit default swaps. Sebuah panel yang terdiri dari bank dan manajer investasi ditanyai oleh pelaku pasar apakah keterlambatan pembayaran memicu kontrak yang terkait dengan pengembang, menurut pemberitahuan yang diposting Senin.

Komite Penentuan Derivatif Kredit akan bertemu pada hari Rabu siang waktu London untuk membahas apakah terjadi kegagalan pembayaran kredit.

Hal ini juga mempunyai dampak yang lebih luas bagi pemegang obligasi dolar Country Garden yang berusaha mengorganisir diri mereka sendiri untuk menegosiasikan restrukturisasi utang. Beberapa kreditor sudah mempertimbangkan untuk membentuk kelompok.

Perusahaan ini merupakan perusahaan pembangun terbesar di negara tersebut berdasarkan kontrak penjualan selama beberapa tahun sebelum merosot ke posisi ketujuh sejauh ini pada tahun 2023. Meskipun terjadi penurunan, perusahaan ini masih memiliki lebih dari 3.000 proyek perumahan di kota-kota kecil dan memiliki sekitar 70.000 karyawan. Oleh karena itu, gejolak dapat menimbulkan dampak yang lebih buruk dibandingkan kegagalan utang pada tahun 2021 pada perusahaan sejenis, China Evergrande Group, yang mengalami kesulitan karena jumlah proyeknya beberapa kali lipat.

Pihak berwenang Tiongkok telah berupaya untuk menghidupkan kembali pasar real estat setelah para pengembang mengalami gagal bayar karena krisis utang memasuki tahun keempat. Masalahnya dimulai pada tahun 2020 ketika pihak berwenang menetapkan “tiga garis merah.” Aturan tersebut menetapkan tolok ukur leverage bagi pembangun jika mereka ingin meminjam lebih banyak uang.

Pihak berwenang telah mengambil beberapa langkah dalam beberapa bulan terakhir untuk menyempurnakan kebijakan, termasuk pelonggaran persyaratan uang muka rumah dan pemotongan beberapa suku bunga hipotek.

Namun hal tersebut belum cukup untuk membalikkan keadaan: Investasi properti mengalami kontraksi sebesar 9,1 persen dalam sembilan bulan pertama tahun ini, berdasarkan data minggu lalu.

Beberapa calon pembeli rumah menahan pembelian karena kekhawatiran bahwa pembangun mungkin tidak dapat menyelesaikan konstruksi. Menggarisbawahi besarnya permasalahan yang ada, Country Garden baru-baru ini mengatakan bahwa kontrak penjualan pada bulan September turun 81 persen dibandingkan tahun sebelumnya.

Perusahaan tersebut belum secara resmi gagal membayar obligasi dalam negeri. Perusahaan ini mendapat persetujuan pemegang surat utang pada bulan September untuk memperpanjang pembayaran sembilan sekuritas dalam negeri dengan jumlah pokok gabungan sebesar 14,7 miliar yuan (US$2 miliar).