Inisiatif ini muncul di tengah penurunan yang terus-menerus di pasar tanah Tiongkok setelah pengembang properti swasta yang kekurangan uang membatasi pengeluaran untuk memperbaiki keuangan mereka, yang terjepit antara melambatnya penjualan dan tindakan keras di seluruh sektor yang membatasi pinjaman mulai tahun 2020.

Menurut data yang dikumpulkan oleh firma riset China Index Holdings (CIH), pembelian tanah oleh pengembang swasta turun 80 persen pada tahun 2022 dibandingkan dengan tahun 2021.

Pada bulan Januari tahun ini, hanya tiga dari 100 pengembang teratas di negara tersebut yang membeli lahan baru, menurut China Real Estate Information Corp (CREIC).

Pada bulan September, 300 kota di seluruh negeri telah menjual 220 juta meter persegi tanah kepada pengembang perumahan, turun 33,4 persen dari tahun sebelumnya, menurut data CIH. Sementara itu, dari bulan Januari hingga Agustus, pendapatan dari penjualan tanah turun 19,6 persen YoY menjadi 2,71 triliun yuan (US$370 miliar), menurut Kementerian Keuangan.

Perubahan batasan harga ini membalikkan batasan premi sebesar 15 persen yang diberlakukan pihak berwenang pada Februari 2021 untuk membatasi spekulasi pengembang.

Kota-kota sudah merespons. Chengdu, ibu kota provinsi Sichuan di Tiongkok barat daya, mengumumkan pada bulan September bahwa sejumlah lahan perumahan dan komersial di pusat kota akan dijual dengan pendekatan berbasis pasar, bebas dari batasan. Pihak berwenang di Jinan, di provinsi Shandong, dan Hefei, di Anhui, juga menghapus batasan harga penjualan tanah baru dalam pengumuman yang dikeluarkan masing-masing pada tanggal 9 dan 12 Oktober.

Selain itu, pembatasan frekuensi penjualan tanah di 22 kota utama, yang diberlakukan bersamaan dengan pembatasan premi, telah mengalami penyesuaian sedikit demi sedikit pada tahun 2022 menyusul penurunan sektor properti. Alih-alih dibatasi hanya tiga penjualan per tahun, pemerintah kota kini hanya perlu mengumumkan penjualan tanah setidaknya tiga bulan sebelumnya.

“Langkah kebijakan ini dimaksudkan untuk meningkatkan pasar properti Tiongkok saat negara tersebut melewati masa transisi yang kritis,” kata Shen Meng, direktur perusahaan investasi Chanson & Company yang berbasis di Beijing. “Perubahan ini akan membantu menghilangkan hambatan teknis pada sisi pasokan, namun dampaknya terhadap permintaan pembeli rumah mungkin cukup terbatas.”

Bagian kedua dari poros penjualan tanah di Beijing, yaitu menghilangkan persyaratan minimum FAR di daerah pinggiran kota, adalah strategi sisi permintaan. Hal ini bertujuan untuk melayani pemilik rumah kaya yang ingin meningkatkan kondisi kehidupan mereka dengan membeli rumah baru, kata para analis.

FAR adalah perbandingan luas total suatu bangunan dengan luas tanah yang ditempatinya. Apartemen bertingkat tinggi, yang merupakan sebagian besar perumahan di Tiongkok, memiliki FAR yang lebih tinggi dibandingkan bangunan bertingkat rendah.

Kebijakan yang membatasi pembangunan vila dan lapangan golf dengan jarak tempuh rendah muncul sejak tahun 1994, ketika Tiongkok berupaya meningkatkan efisiensi penggunaan lahan untuk populasi perkotaan yang terus bertambah. Pada tahun 2021, Kementerian Sumber Daya Alam menetapkan bahwa pembangunan perumahan harus memiliki FAR minimal 1,0; dengan kata lain, luas lantai harus sama atau lebih besar dari luas tanah.

Dengan 600 juta penduduk perkotaan di Tiongkok yang kini merupakan 44 persen dari populasi negara tersebut, bangunan bertingkat mendominasi pasar perumahan perkotaan di negara tersebut. Vila – rumah keluarga tunggal dengan lahan yang relatif luas – hanya menyumbang 2,7 persen dari total, menurut data dari Biro Statistik Nasional.

Analis berpendapat bahwa hal ini mungkin akan berubah.

Pasar perumahan residensial Tiongkok sedang mengalami periode peningkatan, tulis Han Fei, seorang peneliti di firma riset real estate Beike Research Institute, dalam sebuah laporan pada tanggal 18 Oktober.

“Daerah perkotaan di negara kami berpenduduk padat, dan kami melihat adanya masalah lalu lintas yang serius pada jam-jam sibuk,” kata Han. “Oleh karena itu, tidak nyaman bagi masyarakat untuk pergi bekerja setiap hari dari pinggiran kota. Hal ini mendorong kebutuhan warga untuk memiliki banyak rumah, sehingga mereka dapat dengan mudah pulang pergi bekerja dari kota selama seminggu, sambil tinggal di pinggiran kota untuk akhir pekan yang lebih santai.”

Namun perumahan berkualitas yang dapat memenuhi kebutuhan para pembeli masih kurang, katanya.

“Menghilangkan persyaratan minimum FAR dapat meluncurkan produk berkualitas tinggi ke pasar dan meningkatkan permintaan,” tambahnya.