Bank-bank komersial Tiongkok mengajukan pertanyaan mengenai apakah pemotongan suku bunga hipotek yang dilakukan bank sentral baru-baru ini akan cukup untuk menahan membanjirnya pembayaran hipotek di muka dan membantu melindungi margin bank.

Bank Rakyat Tiongkok (PBOC) bulan lalu meluncurkan pedoman baru yang mewajibkan bank-bank komersial untuk menurunkan suku bunga hipotek yang belum dibayar untuk pinjaman rumah pertama. Suku bunga baru, yang akan berlaku efektif mulai tanggal 25 September, bertujuan untuk merangsang konsumsi sekaligus mengurangi insentif bagi rumah tangga untuk membayar hipotek mereka lebih awal, yang menyebabkan penurunan keuntungan bank.

“Menurunkan suku bunga hipotek akan membantu meringankan beban bunga pada rumah tangga,” juru bicara PBOC mengatakan kepada media lokal pada hari Rabu, menambahkan bahwa peraturan baru telah menyebabkan penurunan pembayaran di muka, dan akan membantu meningkatkan neraca rumah tangga dan kepercayaan konsumen. .

Langkah ini telah menyebabkan setidaknya beberapa pembeli rumah mempertimbangkan kembali pembayaran hipotek mereka di muka.

Kang Chao, seorang karyawan perusahaan asuransi di Changsha, di provinsi Hunan, Tiongkok tenggara, mengatakan kepada Post bahwa tingkat hipotek baru sebesar 4,2 persen dapat membantu keluarganya menyisihkan sekitar 1.700 yuan (US$234) setiap bulan untuk menutupi biaya hidup.

“(Istri saya) dan saya sama-sama mengambil pinjaman hipotek pada tahun 2018 dan 2019, ketika suku bunganya mencapai 5,15 persen,” katanya. “Setiap bulan, kami perlu membayar sekitar 9.800 yuan, dan ini berarti kami tidak punya lebih dari 3.000 yuan untuk dibelanjakan pada hal-hal lain.

“Jadi kami mendapat banyak tekanan untuk segera melunasi utang kami, terutama setelah kami memiliki anak. Pada suatu saat, kami bahkan mempertimbangkan untuk menjual salah satu rumah kami. Kini setelah kebijakan baru ini keluar, kami merasa agak lega.”

Diperkirakan US$700 miliar dalam bentuk hipotek, mewakili sekitar 12 persen dari total saldo hipotek negara, telah dibayar dimuka sejak tahun 2022, menurut para analis.

Bank-bank komersial Tiongkok bisa mengalami penurunan pendapatan hingga 5 persen tahun ini jika gelombang pembayaran di muka terus berlanjut, menurut perkiraan para analis. Namun, jika bank membiayai kembali pinjaman rumah dengan suku bunga lebih rendah, laba bersih mereka juga bisa turun 1 hingga 5 persen, menurut laporan Fitch Ratings.

Pelunasan lebih awal adalah perilaku yang didorong oleh suku bunga, dan ketika kesenjangan antara suku bunga hipotek baru dan yang belum dibayar semakin menyempit, insentif untuk membayar hipotek lebih awal akan mulai berkurang, kata Gary Ng, ekonom senior untuk penelitian tematik Asia-Pasifik di Natixis.

“Namun, hal ini tidak berarti (menurunkan suku bunga hipotek) merupakan obat mujarab untuk meningkatkan kepercayaan rumah tangga Tiongkok terhadap properti,” katanya. “Masalah kepercayaan ini rumit, dan perbaikannya memerlukan lebih dari sekedar penurunan suku bunga. Meskipun pelunasan lebih awal akan berkurang, pertumbuhan hipotek sepertinya tidak akan mengalami lonjakan yang signifikan.”

Seorang analis perbankan di bank komersial cabang Beijing juga menganut pandangan ini, dan mengatakan kepada Post bahwa “penurunan substansial” dalam pembayaran di muka tidak mungkin terjadi dalam jangka pendek, karena banyak pembeli rumah masih ingin mengurangi kewajiban keuangan mereka dalam perekonomian yang sedang menurun.

“Suku bunga acuan sekarang berada di angka 4,5 persen, yang lebih tinggi dibandingkan imbal hasil sebagian besar produk manajemen kekayaan yang ada di pasar,” kata sumber tersebut, yang menolak disebutkan namanya karena dia tidak berwenang untuk berbicara kepada media. “Orang-orang yang memiliki uang tunai pasti ingin membayar hipotek mereka lebih awal.”

Banyak hal telah berubah sejak dahulu kala, katanya, ketika berinvestasi di pasar saham atau produk manajemen kekayaan – alih-alih menggunakan uang tunai untuk melunasi hipotek – dapat menghasilkan keuntungan hingga 30 persen.

“Banyak dari produk-produk ini terkait dengan dana perwalian investasi real estat, di mana uang investor akan digunakan untuk mendanai proyek-proyek yang dijalankan oleh pengembang properti swasta,” katanya. “Tetapi sekarang ketika terjadi krisis di pasar properti Tiongkok, pilihan investasi yang berisiko tinggi dan menghasilkan keuntungan tinggi ini tidak lagi tersedia.”