LGFV diciptakan untuk membantu pembiayaan di luar anggaran, terutama untuk belanja infrastruktur, namun persyaratan pengungkapan di Tiongkok lemah, sehingga menambah kekhawatiran terhadap risiko yang disebut utang tersembunyi.
Hal-hal yang tidak dapat bertahan lama, tidak akan bertahan lama. Dalam pandangan kami, pembelian lahan oleh LGFV dapat membebani arus kas mereka dan meningkatkan leverage
Namun terlepas dari permasalahan yang dihadapi oleh keuangan publik, pembelian tanah LGFV di antara 100 pembeli tanah terbesar di Tiongkok meningkat tajam dalam sembilan bulan pertama tahun 2022 menjadi lebih dari 200 miliar yuan (US$28 miliar), dibandingkan dengan penurunan total tanah sebesar 51 persen. pengeluaran oleh 100 pembeli tanah teratas pada periode yang sama, menurut badan industri, China Real Estate Information Corporation.
“Kami yakin perampasan lahan LGFV bertujuan untuk mengurangi penurunan pendapatan penjualan lahan, setidaknya di atas kertas. Pendapatan terkait properti adalah sumber pendapatan utama pemerintah daerah, mewakili sekitar 30 persen pendapatan mereka sebelum tahun 2021,” kata analis kredit S&P Global Ratings Laura Li dalam laporan penelitiannya pada hari Senin.
“Hal-hal yang tidak dapat bertahan lama, tidak akan bertahan lama. Dalam pandangan kami, pembelian lahan oleh LGFV dapat membebani arus kas mereka dan meningkatkan leverage, terutama jika lahan tersebut tidak digunakan dan tidak ada visibilitas atas keuntungannya. Banyak pembelian yang terjadi di kota-kota dengan tingkat yang lebih rendah, atau daerah dengan pasar properti yang lebih lemah, sehingga meningkatkan risikonya.”
Li juga mencatat bahwa beberapa transaksi mungkin melibatkan pembelian tanah oleh LGFV melalui pembiayaan melalui hutang dengan harapan bahwa mereka selanjutnya akan menerima pengembalian dana dari pemerintah daerah.
Menurut S&P Global Ratings, di kota Wuxi di provinsi Jiangsu timur, LGFV mengambil 65 persen dari 48 bidang tanah yang terjual dalam sembilan bulan pertama tahun 2022, yang menghasilkan total 29,7 miliar yuan (US$4,2 miliar) dari total penjualan. total pendapatan kota sebesar 44 miliar dari penjualan tanah.
Salah satu LGFV di Wuxi menghabiskan setara dengan 39 persen total asetnya untuk pembelian tanah, kata S&P.
“Kami percaya penurunan pendapatan konsesi lahan yang cepat dapat mendorong praktik tersebut, yang secara signifikan telah membebani posisi keuangan banyak pemerintah daerah dan memperluas kesenjangan pendanaan akibat defisit modal,” kata Fitch Ratings pekan lalu.
Kementerian Keuangan telah meminta agar perusahaan-perusahaan negara dan LGFV yang tidak memiliki niat untuk mengembangkan lahan tersebut tidak lagi dapat memperoleh bidang tanah, meskipun mereka yang memiliki “kebutuhan operasional yang sah” dapat terus berpartisipasi dalam lelang.
Namun hal ini mungkin terbuka untuk ditafsirkan karena pihak berwenang belum memberikan definisi yang tersedia secara publik tentang apa yang disebut sebagai kebutuhan operasional yang sah, tambah Fitch Ratings.
Prospek keuangan pemerintah daerah juga kemungkinan akan memburuk, menurut dua laporan bulan ini oleh Lembaga Nasional untuk Keuangan dan Pembangunan (NFID), sebuah lembaga pemikir yang berbasis di Beijing.
Pendapatan dari penjualan tanah mengalami penurunan tajam pada kuartal ketiga tahun 2022, dan dari 31 yurisdiksi tingkat provinsi di daratan Tiongkok, hanya provinsi Gansu di barat laut yang mencatat pertumbuhan, menurut NFID.
Dampak wabah Covid-19 berdampak negatif terhadap pendapatan dan pengeluaran fiskal, dan pemerintah daerah berada di bawah tekanan yang semakin besar untuk mempertahankan pengeluaran yang diperlukan.
Bahkan pendapatan daerah kaya, termasuk Guangdong dan Shanghai, berada di bawah tekanan, kata NFID, dengan anggaran Shanghai yang berubah dari surplus menjadi defisit pada bulan September.
Lembaga pemikir tersebut mengatakan Kementerian Keuangan telah meningkatkan pengawasan utangnya sejak awal tahun ini, namun sebagai akibat dari peningkatan belanja untuk mempertahankan lapangan kerja dan pengendalian penyebaran wabah virus corona, pemerintah daerah mengalami kesulitan.
Pendapatan nasional dari penjualan tanah antara bulan Januari dan September mencapai 3,85 triliun yuan (US$544 miliar), namun berdasarkan perkiraan pendapatan biaya pengalihan tanah tahunan pada tahun 2021 adalah sekitar 8,7 triliun yuan, hanya 45 persen dari anggaran tahunan untuk tahun 2022 yang telah tercapai. , kata NFID.
“Dampak wabah Covid-19 berdampak negatif terhadap pendapatan dan pengeluaran fiskal, dan pemerintah daerah berada di bawah tekanan yang semakin besar untuk mempertahankan pengeluaran yang diperlukan,” tambah NFID.
Lembaga think tank tersebut mengatakan kesenjangan yang semakin lebar antara pendapatan dan pengeluaran pemerintah daerah dapat meningkatkan risiko pembayaran utang dalam beberapa bulan mendatang.
Memburuknya penjualan tanah semakin meningkatkan tekanan utang, terutama di provinsi dan kota yang sangat bergantung pada tanah
“Perkiraan utang tersembunyi pemerintah daerah saat ini adalah sekitar 30 hingga 50 triliun yuan, yang telah menurun sejak langkah-langkah deleveraging pada tahun 2017. Namun, karena adanya pembatasan untuk menciptakan utang tersembunyi baru, sumber dana untuk pemerintah daerah juga menjadi lebih terbatas. ,” tambah NFID.
Sinolink Securities mengatakan bulan lalu bahwa pembiayaan bersih dalam bentuk obligasi LGFV di pasar terdaftar pada tiga kuartal pertama turun lebih dari 30 persen dibandingkan tahun lalu.
Provinsi-provinsi di wilayah barat, seperti wilayah otonomi Guangxi Zhuang, wilayah otonomi Mongolia Dalam dan Gansu, serta kotamadya Tianjin di bagian utara terus mengalami kekurangan pembiayaan bersih di pasar tercatat, Sinolink Securities menambahkan.
“Beberapa daerah dengan tekanan pembayaran utang yang tinggi, ketergantungan yang tinggi terhadap pendapatan tanah, dan arus kas yang memburuk mungkin menghadapi risiko-risiko yang lebih tinggi. Memburuknya penjualan tanah semakin meningkatkan tekanan utang, terutama di provinsi dan kota yang sangat bergantung pada tanah,” kata Sinolink Securities.