Pemerintah daerah menyuntikkan likuiditas ke pasar perumahan Tiongkok dengan mendorong peningkatan namun keberhasilannya terbatas. Inilah alasannya

Dalam upaya untuk meningkatkan pasar perumahan yang stagnanPemerintah daerah Tiongkok telah mendesak penduduknya untuk menjual rumah lama mereka untuk ditukar dengan rumah baru, namun sejauh ini seruan tersebut tidak membuahkan hasil karena calon pembeli khawatir bahwa sentimen pasar yang buruk akan memaksa mereka untuk menawarkan diskon besar untuk rumah lama mereka.

Harga rumah telah pada lintasan ke bawah sejak awal tahun 2022, dengan harga rumah baru di kota-kota besar mencatat penurunan bulanan sebesar 0,38 persen pada bulan Oktober tahun ini, penurunan terbesar dalam delapan tahun terakhir, menurut data resmi.

Untuk mengatasi masalah ini, pemerintah kota, terutama di kota-kota tingkat bawah di Tiongkok, telah meluncurkan langkah-langkah dukungan untuk meningkatkan pembelian rumah baru. Di bawah inisiatif baru yang disebut “lama-untuk-baru”, pemerintah daerah membantu calon pembeli rumah menjual rumah lama mereka, sambil menawarkan mereka sebagian subsidi untuk membeli rumah baru, dengan syarat rumah lama tersebut dijual dalam jangka waktu yang ditentukan, biasanya tidak lebih dari 90 hari.

Zibo, sebuah kota kecil di provinsi Shandong timur, adalah kota pertama yang menguji metode ini pada bulan September. Di bawah model Zibo, calon pembeli harus terlebih dahulu menandatangani kontrak dengan perusahaan pialang untuk mencatatkan properti lama mereka, dan kemudian menandatangani kontrak terpisah dengan pengembang yang menunjukkan properti baru mana yang ingin mereka beli. Untuk mengunci properti baru, pembeli juga perlu membayar uang jaminan kepada pengembang, yang dapat dikembalikan jika rumah lama mereka tidak terjual tepat waktu.

“Skema baru ini akan meningkatkan efisiensi pemilik rumah dalam menukar dan memperbarui rumah mereka, sehingga meningkatkan likuiditas baik di pasar rumah baru maupun yang sudah ada,” kata Chen Wenjing, direktur riset pasar di China Index Academy, sebuah perusahaan riset real estate.

Subsidi pemerintah juga akan meringankan beban biaya pembeli rumah, sekaligus menciptakan kepastian penjualan bagi pengembang, katanya, seraya menambahkan bahwa ada kemungkinan bahwa lebih banyak kota di Tiongkok akan menerapkan langkah ini di masa depan, terutama kota-kota lapis pertama dan kedua di mana terdapat adalah masuknya populasi dan meningkatnya permintaan akan perumahan.

Pengembang properti Tiongkok Powerlong menandatangani kesepakatan restrukturisasi utang

Meskipun skema ini semakin populer dalam beberapa bulan terakhir, terutama di kota-kota besar seperti Nanjing dan Wuhan, skema ini juga memicu skeptisisme di kalangan calon pembeli dan warganet.

“Saya agak ragu untuk menjual rumah saya saat ini karena harga pasar telah turun drastis akhir-akhir ini,” kata Yang, pemilik properti di Suzhou, sebuah kota besar di provinsi Jiangsu timur Tiongkok, yang meluncurkan skema pertukarannya pada bulan November.

“Bukan perusahaan pialang yang memotong harga,” katanya. “Seperti itulah kondisi pasar saat ini. Jika Anda ingin mendapatkan perhatian dan menjual properti Anda dengan cepat, Anda harus mengambil potongan harga yang besar.”

04:49

Kemarahan memuncak ketika krisis utang properti di Tiongkok membuat pembangunan apartemen tidak selesai

Ada peringatan tambahan. Program pertukaran di Suzhou, seperti banyak program lainnya di seluruh negeri, hanya mencakup properti baru tertentu, yang berarti pilihan pembeli terbatas. Selain itu, banyak dari properti baru ini masih dalam tahap pembangunan dengan tanggal pengiriman yang belum ditentukan.

“Jika kita harus menjual rumah lama kita dengan harga diskon besar, kemungkinan besar kita bisa menyewa broker kita sendiri dan melakukan semuanya sendiri,” kata seorang pengguna dalam sebuah postingan di Xiaohongshu, aplikasi media sosial populer Tiongkok. “Jika itu masalahnya, mengapa kita harus membatasi pilihan pembelian kita pada 57 properti yang ditunjuk oleh pemerintah (Suzhou)?”

Program pertukaran baru yang diluncurkan pada bulan November oleh Taicang, sebuah kota pelabuhan yang berbatasan dengan Shanghai, menawarkan sebagian solusi untuk masalah ini.

China South City menghindari gagal bayar pada obligasi Juli 2024, gagal merestrukturisasi 4 obligasi

Dengan model Taicang, calon pembeli bisa langsung menjual rumah lamanya ke kendaraan pembiayaan pemerintah daerah (LGFVs) – perusahaan investasi yang dijalankan oleh pemerintah kota – sambil menerima voucher perumahan yang dapat menutupi hingga 60 persen harga rumah baru mereka. Pemerintah daerah akan mengubah rumah-rumah tua tersebut menjadi perumahan yang terjangkau dan menjualnya kembali kepada keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.

Meskipun metode ini tampaknya lebih cepat karena tidak melibatkan perusahaan pialang, batas 60 persen masih memberikan tekanan pada harga jual. Sementara itu, akuisisi properti oleh LGFV dapat menimbulkan potensi risiko bagi pemerintah daerah.

“Transisi ke pengembangan properti mungkin tidak secara intrinsik berarti bahwa risiko utang bagi LGFV atau pemerintah daerah masing-masing akan meningkat,” kata Christopher Yip, direktur pelaksana pemeringkatan infrastruktur di S&P Global Ratings. “Namun, akan lebih memprihatinkan jika LGFV meningkatkan pembelian lahan secara signifikan, atau menggantikan peran pengembang yang mengalami kesulitan dengan cara yang akan berdampak pada beban keuangan mereka selama kemerosotan pasar properti.”

03:12

Sekilas tentang pasar real estat Tiongkok: pekerja tidak dibayar dan lokasi konstruksi yang tidak beroperasi

Peningkatan penjualan rumah baru, pada akhirnya, bergantung pada kepercayaan pembeli rumah terhadap prospek pekerjaan dan pendapatan, serta penilaian terhadap tren harga rumah, kata Karl Shen, direktur penelitian perusahaan Tiongkok di Fitch Ratings.

“Baik harga rumah baru maupun sekunder belum stabil, jadi kami yakin praktik ‘lama untuk baru’ hanya akan sedikit meningkatkan penjualan rumah baru, namun tidak secara fundamental.”