“Peluncuran Coast Line II hanyalah awal dari perang harga,” kata Joseph Tsang, ketua JLL di Hong Kong, yang menyebut penetapan harga agresif CK Asset sebagai upaya untuk menarik perhatian dan memicu perbaikan sentimen di kalangan pembeli rumah yang enggan. untuk membeli sekarang karena mereka memperkirakan harga akan terus turun.
Diskon sebesar 16 persen untuk proyek-proyek lain tidak terlalu rendah tetapi sejalan dengan situasi pasar saat ini, kata Tsang, karena indeks pemerintah menunjukkan pasar sudah terkoreksi sekitar 14 persen selama tahun 2022.
“Apa yang dilakukan CK Asset sebenarnya adalah mengutip harga pasar yang lebih membumi, lebih realistis, dan lebih terkini,” kata Tsang. “Jika proyek baru diluncurkan dengan harga pasar normal, responsnya akan sangat lambat dan dingin.”
Selain itu, proyek tahap II ini juga belum memiliki jaminan pemandangan laut seperti tahap I yang berjumlah 228 unit namun belum diumumkan akan dijual. CK Asset mungkin akan menaikkan harga “sepanjang perjalanan”, kata Tsang.
Raymond Cheng, direktur pelaksana manajemen properti di CGS-CIMB Securities, setuju CK Asset kemungkinan akan menaikkan harga proyek secara bertahap. Dia memperkirakan harga rata-rata untuk keseluruhan proyek pada akhirnya akan mencapai setidaknya HK$16.000 per kaki persegi.
Margin kotor untuk keseluruhan proyek akan berkisar antara 25 hingga 30 persen, kata Cheng, yang masih merupakan keuntungan yang wajar bagi perusahaan, meskipun lebih rendah dari imbal hasil proyek selama bertahun-tahun yang sebesar 30 hingga 40 persen.
Sementara itu, jumlah unit yang tidak terjual dalam proyek yang telah selesai merupakan yang tertinggi sejak tahun 2007, menurut JLL. Sebanyak 83.000 unit rumah tersedia di Hong Kong, dengan 18.000 unit dalam proyek selesai dan sisanya sedang dibangun. Sekitar 25.000 unit lagi diperkirakan akan memasuki pasar pada tahun 2023.
“Untuk mencerna inventaris, pengembang memahami bahwa mereka perlu menawarkan sejumlah diskon,” kata Cheng.
Melimpahnya pasokan baru pada semester kedua akan semakin memberikan tekanan pada pasar perumahan yang sudah terpuruk di tengah lingkungan ekonomi eksternal yang menantang, suku bunga yang tinggi, dan lambatnya pemulihan ekonomi di Tiongkok daratan.
“Pasar properti akan mengalami beberapa tahun yang sulit ke depan,” kata Tsang dari JLL, yang perusahaannya memperkirakan harga rumah akan turun 5 hingga 10 persen pada paruh kedua, sehingga mengakibatkan penurunan total sebesar 5 hingga 8 persen pada tahun 2023.
Tekanan harga di pasar rumah baru juga meluas ke pasar sekunder.
“Volume transaksi selama akhir pekan terhenti” di pasar sekunder, kata Cheng dari CGS-CIMB.
Hanya empat penjualan pasar sekunder yang tercatat selama akhir pekan di seluruh kota, satu lebih baik dari akhir pekan sebelumnya, menurut Ricacorp Properties. Midland Realty juga mencatat empat penjualan dan Centaline Property hanya mencatat tiga transaksi.
Rendahnya harga Coast Line II juga akan mempengaruhi pasar sekunder di dekatnya, dengan pembeli rumah lokal yang menawar diskon tambahan sebesar 5 hingga 10 persen.
Sammy Po Siu-ming, CEO divisi perumahan Midland Realty untuk Hong Kong dan Makau, mengatakan transaksi sekunder akan terus berada pada tingkat yang rendah.
“Daya beli pembeli sangat tidak seimbang, dan pasar properti secara keseluruhan menjadi terpolarisasi, sibuk di pasar primer dan sepi di pasar sekunder,” kata Po.