Properti Tiongkok: pembeli biasa mengincar rumah yang diambil alih dengan diskon besar karena investor mundur dari pasar

Huang adalah salah satu dari semakin banyak pembeli rumah biasa – individu atau keluarga yang ingin menempati rumah mereka daripada memilikinya sebagai investor – di Tiongkok daratan yang tertarik pada properti yang telah diambil alih oleh bank.

Pencari rumah biasa di Tiongkok, tertarik dengan beberapa di antaranya tawar-menawar yang berasal dari kelebihan pasokan dan perekonomian negara yang lesu, secara bertahap mengambil alih peran investor untuk menjadi pembeli utama di pasar rumah yang diambil alih, kata para pengamat.

04:49

Kemarahan memuncak ketika krisis utang properti di Tiongkok membuat pembangunan apartemen tidak selesai

Rumah yang diambil alih – properti yang ditarik kembali oleh pemberi pinjaman dan dijual kembali kepada publik setelah pemiliknya gagal membayar kembali pinjaman – biasanya dijual dengan harga di bawah harga pasar. Diskon pada properti yang diambil alih kadang-kadang bisa mencapai 20 persen hingga 30 persen, menurut data pasar.

Pencabutan aturan nol-Covid di daratan Tiongkok awal tahun ini memicu lonjakan pasokan properti tersebut setelah tuntutan hukum yang tertunda selama tiga tahun pandemi menyebabkan penumpukan.

Secara nasional, hampir seperempatnya satu juta properti yang diambil alih disiapkan untuk dijual pada bulan November, dua kali lipat dari jumlah pada bulan Oktober dan naik 177,35 persen dari periode yang sama tahun lalu, menurut Hanhai Data Research Institute, sebuah perusahaan yang berbasis di Beijing yang berfokus pada properti tersebut.

Pasokan melonjak, harga pun anjlok. Di kota-kota tingkat satu seperti Beijing, harga jual rata-rata rumah yang diambil alih adalah 52.600 yuan per meter persegi pada bulan November, turun 3,13 persen dibandingkan bulan sebelumnya dan 10,39 persen dari tahun lalu.

Diskon tersebut sebesar 16,24 persen dibandingkan rumah tinggal biasa (yang tidak diambil alih), yang rata-rata berharga 62.800 yuan per meter persegi, menurut data Hanhai.

Harga rumah di Hong Kong merosot ke level terendah dalam 7 tahun karena prospeknya masih suram

Di Shanghai, harga telah turun drastis dalam beberapa tahun terakhir. Huang ingat bahwa harga beberapa rumah yang diambil alih sama atau bahkan lebih tinggi dari rumah bekas pada akhir tahun 2021.

Dua tahun lalu, investor mendominasi pasar karena tidak ada pembatasan pembelian properti tersebut. Pembeli rumah yang diambil alih sebelumnya tidak diharuskan memiliki hukou – dokumen pendaftaran rumah tangga berdasarkan kelahiran – di Shanghai.

Sejak persyaratan tersebut diberlakukan pada bulan Januari 2022, yang memaksa banyak investor keluar dari pasar, beberapa pembeli individu yang sebelumnya ragu-ragu memutuskan bahwa ini adalah waktu yang tepat untuk melakukan pembelian.

“Kita dapat melihat salah satu trennya adalah lebih banyak pembeli rumah reguler dibandingkan investor yang datang untuk membeli,” kata Liu Huanhuan, manajer umum Huapai Auction di Shanghai, sebuah perusahaan yang mengkhususkan diri pada aset-aset yang tertekan, khususnya di wilayah Delta Sungai Yangtze.

Selain pemberlakuan pembatasan hukou, banyak investor telah meninggalkan pasar karena periode penjualan kembali yang lebih lama yang umumnya diperlukan untuk rumah yang diambil alih dan ketidakpastian profitabilitas yang timbul akibat penurunan pasar perumahan secara keseluruhan, kata Liu.

Para investor melihat adanya kontraksi dalam imbal hasil mereka karena pasar perumahan Tiongkok terpuruk, menurut Ma Hengheng, seorang profesional yang bekerja di pasar properti yang diambil alih.

Di masa lalu, investor umumnya menyumbang 70 persen transaksi di segmen ini, katanya. Namun kini, pembeli rumah yang ingin benar-benar tinggal di properti mereka menguasai 80 persen pasar rumah yang diambil alih secara keseluruhan.

Menurut perkiraan konservatif Liu dari Huapai, pembeli biasa saat ini mencapai sekitar 60 persen dari seluruh pembeli rumah yang diambil alih di kota-kota tingkat satu, dan sekitar 40 persen di kota-kota tingkat bawah.

“Investor tidak berani membeli sekarang,” kata Ma. “Seluruh periode transaksi lebih lama di pasar yang melambat. Salah satu kemungkinannya adalah mereka mungkin mendapati harga pasar akan lebih rendah pada tahun depan setelah melakukan pembelian pada tahun ini… dan biayanya mungkin lebih tinggi daripada apa yang dapat mereka peroleh.

“Saya biasa membeli rumah yang diambil alih sebagai cara untuk mengambil keuntungan, yang setiap kalinya menghasilkan beberapa ratus ribu yuan.

“Tapi sekarang saya takut membelinya (sebagai investasi), karena Anda tidak pernah tahu apakah harga rumah akan terus turun. Menjual kembali akan lebih sulit.”